Покупка, продажа, регистрация недвижимости в Крыму 2015 году

Государственная регистрация в Российской Федерации является единственным доказательством прав на недвижимость. Только таким образом можно доказать наличие зарегистрированного права конкретных лиц или его отсутствие. Комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на сегодняшний день является единственным государственным органом, который обладает конституционным правом на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость в данном субъекте РФ.

Еще в Украине при заключении сделки с покупкой или продажей квартиры, дома, нежилых сооружений или любой коммерческой недвижимости, технический паспорт являлся одним из рекомендуемых документов, в котором содержится информация о фактическом состоянии жилья. Оформление технического паспорта проводилось на каждую конкретную недвижимость, например, квартиру, дом или коммерческое здание в целом. Оформлять его не обязательно, но по-старинке нотариусы требуют этот документ.

Технический паспорт квартиры, по сути, представляет собой некую выписку, содержащую информацию о количестве комнат, площади объекта недвижимости в целом. Внем также содержится информация об используемых материалах при возведении стен и перегородок, и инвентарной стоимости представленной недвижимости.

С 2014 года учет крымской недвижимости происходит по новой системе в соответствии с законодательством РФ, в котором главным инвентаризационным документом является технический план.

Технический план объекта недвижимости включает в себя координаты расположения поворотных точек здания, где находится квартира и ее непосредственное местоположение в границах этажа здания. Этим технический план существенного отличается от техпаспорта. Также представленная в техплане информация подтверждается наличием спутниковых фотографий и подробного описания нахождения объекта на конкретном участке земли. Собиранием сведений и их разработкой занимаются кадастровые инженеры. Кроме того, в Крыму бывшие украинские инвентаризационные фирмы получили соответствующие разрешения от правительства РФ на продолжение работы по созданию технической документации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 29 ноября 2010 г. № 583 установлена форма техплана объекта недвижимости и требования к его подготовке. В соответствии с Федеральным законом РФ это документ, в котором содержится конкретная информация из государственного кадастра недвижимости, и указаны сведения, необходимые для постановки на учет объекта, которому был присвоен кадастровый номер.

Технический план состоит из 2 частей, которые представляют собой следующее:

• необходимое текстовое описание, разделенное на определенные разделы;
• графическое изображение объекта.

Текстовая часть - это описание объекта с предоставлением исходных данных, сведений о вновь образовавшихся частях объекта недвижимости, более подробной характеристики недвижимости. И в конце обязательно должно быть представлено заключение кадастрового инженера.

На второй части хотелось бы остановится подробнее. Графическое изображение объекта представляет собой план всего этажа, если предметом сделки является квартира, или здания, если это частный дом или коммерческая недвижимость. На плане на фоне всего сооружения изображено местоположение объекта, который является предметом совершения сделки.

Кадастровый инженер должен составить заключение, которое имеет важное значение, особенно, если в ходе проверочных работ сотрудниками кадастровой службы были выявлены несоответствие сведений, представленных в техническом плане с тем, как обстоят дела с недвижимостью на самом деле. Так же бывают случаи, когда сотрудник кадастровой службы считает необходимым подробно обосновать результаты проведения работ. Технический план должен быть представлен как единый отдельный документ. Все сведения, представленные в нем, основаны на документации из технического паспорта на недвижимость, копии из него с соответствующими страницами, заверенные подписью и печатью кадастрового инженера, включаются в приложение техплана.

В случае отсутствия каких-либо сведений в техническом паспорте (он может предоставляться для составления тех. плана), сведения о недвижимости берутся из других источников, например, из декларации правообладателя. В такой ситуации декларация приравнивается к техническому паспорту и включается в приложение техплана на основании статьи 41, части 8 ФЗ РФ «О Государственном кадастре недвижимости». В Республике Крым существуют еще другие декларации: о начале или окончании строительства, которые тоже принимаются во внимание при оформлении документов.

В случае нарушения положений Приказа Минэкономразвития РФ от 29 ноября 2010 г. № 583 при изготовлении техплана поставить объект на кадастровый учет может и не получится - документы могут вернуть с отказом. К числу нарушений относится следующее:

• параметры стен, перегородок, окон, дверей, лестниц, балконов, внесенные в документ не соответствуют реальным размерам в действительности;
• некоторые части здания отсутствуют полностью;
• отсутствие в техплане графического изображения этажа многоквартирного дома, где расположена продаваемая квартира;
• чертежи оформлены ручкой с черными или фиолетовыми чернилами (разрешено только синими!).

Тех.план оформляется на диске и по желанию заказчика может быть оформлен в распечатанном виде. В некоторых случаях при оформлении квартир изготовление тех. документации необязательно. Чтобы узнать нужно ли ее заказывать рекомендуем предварительно обратиться в справочную службу Госкомрегистра.

Кадастровый учет квартиры

В Государственном кадастре недвижимости собрана подробная информация о недвижимости всех субъектов Российской Федерации. Выданный кадастровый паспорт является документом, подтверждающим факт постановки квартиры, дома или коммерческих объектов на государственный учет.

Таким образом и в Крыму теперь будет необходимо все сделки с недвижимостью осуществлять только после того, как она будет поставлена на кадастровый учет. Это касается не только операций по купле-продаже, но и факту наследования, осуществления капитального ремонта или дополнительной реконструкции или для проведения судебных процессов, касаемо недвижимости.

Государственный кадастровый учет осуществляется по непосредственному адресу недвижимого имущества. В Крыму зарегистрировать свои частные владение можно в Государственном Комитете по государственной регистрации и кадастру республики. Это единственный орган на полуострове, наделенный соответствующими полномочиями. Его филиалы будут открыты во многих крупных городах Крыма: Ялте, Феодосии, Керчи, Евпатории и прочих.

Для того, чтобы поставить квартиру на кадастровый учет в Госкомрегистр Крыма необходимо подать следующие документы:

• заявление;
• удостоверение личности (паспорт);
• копию свидетельства права собственности, договора купли-продажи или решения суда, на основании чего вы имеете право зарегистрировать свое имущество;
• технический план объекта, оформленный в БТИ или кадастровым инженером (при необходимости).

При подаче необходимого пакета документов в уполномоченный государственный орган заявитель получает расписку с датой его принятия и обязательной подписью должностного лица. Обратите внимание на правильность составления предъявленной расписки, в непредвиденных случаях она послужит доказательством, что вы подали все документы и при этом они были в порядке.

Спустя 18 дней после подачи документов заявителю выдается кадастровый паспорт, который является отдельным документов (прошу не путать его с техпланом).

Кадастровый паспорт по закону должен содержать информацию на 2 листах:

• описание объекта недвижимости;
• расположение его на этаже здания или отдельном участке земли.

Однако, объектам в Крыму бывает достаточно и одного описания объекта.

Только факт постановки недвижимости на кадастровый учет дает возможность оформления законных прав на недвижимое имущество. Это обязательная процедура, без которой зарегистрировать имущественные права в Крыму не удастся.

Кстати, заявителем и получателем кадастрового паспорта, может быть любой человек.

Перечень документов для регистрации права собственности в Госкомрегистре.

Действующее законодательство гласит, что право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Оно возникает на основании составления или получения право устанавливающих документов, например, таких как:

• договор купли-продажи, мены, дарения;
• свидетельства о праве на наследство;
• по решению суда;
• вынесения постановления уполномоченного органа государственной власти.

При этом в Крыму для регистрации прав на недвижимость Постановлением Правительства был утвержден отдельный перечень для, так называемых, ранее возникших прав, среди которых такие редкие документы как решение о приватизации. (Постановление совета Министров Крыма № 264 от 11 августа 2014 года)

День, когда были внесена запись о правах Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) считается официальной датой оформления регистрации прав на недвижимость. Она проводится по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа, который совпадает с муниципальным районом.

Те, кто совершил сделки в 2014 году до 16 марта в Крыму, который еще тогда находился в составе Украины могут не волноваться, так как они признаны легитимными и отменены не будут. Но, если владельцам недвижимости нужно будет ее продать, тогда изначально все равно придется ее регистрировать в кадастровом учете. Данные сведения приведены на основании ФКЗ РФ №6.

Оформлением регистрации прав занимается все тот же Государственный Комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (Госкомрегистр).Функционирует он на основании соглашения между правительством республики Крым и Российским государственным реестром.

Какие документы необходимо представить в государственный орган для регистрации прав на недвижимость в Крыму? Предоставляем полную информацию для пользователей о постановлении Совета Министров Республики Крым, который установил следующий перечень документов:

• заявление правообладателя о регистрации права (его можно заполнить при подаче документов по определенному образцу);
• подлинник и ксерокопия квитанции об уплате госпошлины;
• удостоверение личности (паспорт) или нотариально заверенная доверенность законного представителя или опекуна заявителя;
• подлинник и удостоверенная нотариально ксерокопия право-устанавливающего документа;
• подлинник и ксерокопия кадастрового паспорта на объект недвижимости;
• не лишним будет перевод, с заверением полномочий переводчика нотариально (пока в штате Госкомрегистра не хватает переводчика)

Обратите внимание, что при регистрации прав на отдельно стоящее здание или сооружение необходимо будет предъявить подлинник и копию документов на землю, которые выражаются в государственном акте, свидетельстве на право собственности, архивной справки и прочего.

Недвижимость в Крыму с 2014 года оформляется в соответствии с законами РФ, так как это происходит на территории всех субъектов России, за небольшими несущественными дополнениями. Доказательством обретенных прав собственности является выдача заявителю свидетельства о государственной регистрации. Заявителем может быть только собственник или доверенное лицо.

Каким образом осуществляется покупка или продажа недвижимости в Крыму.

Для того, чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости в Крыму в Госкомрегистр необходимо предъявить следующие документы для ее государственной регистрации:

• заявления обеих сторон договора продавца и покупателя;
• документ, удостоверяющий личность каждого заявителя;
• подлинник и ксерокопия квитанции об уплате государственной пошлины (платежные поручения для юридических лиц);
• подлинник и ксерокопия кадастрового паспорта на квартиру;
• договор купли-продажи в подлинник в 2 экземплярах;
• подлинник и копия передаточного акта;
• подлинник и ксерокопия свидетельства о праве собственности на данный объект недвижимости или договора бесплатной передачи недвижимость в собственность граждан (дарение);
• справка в 2 экземплярах из паспортного стола, ЖЭКа или руководства кооператива о том, что по месту нахождения продаваемой недвижимости нет прописанных или зарегистрированных граждан;
• подлинник и ксерокопия разрешения органа опеки и попечительства, если одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный человек;
• подлинник и ксерокопия разрешения органа опеки и попечительства, если в продаваемом жилом объекте недвижимости проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника;
• подлинник и ксерокопия нотариально удостоверенного согласия супруга продавца, если жилой объект недвижимости находится в совместной собственности супругов.

Обратите внимание, что при продаже доли в праве общей долевой собственности третьему лицу, не являющемуся на данный момент собственником объекта недвижимости необходимо предъявить доказательство того, что другие совладельцы были извещены о предстоящей сделке и не против ее совершения. В этом случае собственники в письменном виде должны отказаться от права преемственности продажи данного имущества. Данные документы надо также предъявить в подлиннике и сделать ксерокопию.

После регистрации следки купли-продажи покупатель получает свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи с пометкой регистратора.

Кстати, сделку можно оформить у нотариуса. С 2014 года органы нотариата существенно упростили жизнь сторонам сделки в РФ. Однако, в Крыму данный механизм пока не развит. Надеемся, что читая данное руководство, Вы отметите, что это ситуация уже устарела, и нотариусы уже вовсю оформляют куплю-продажу, дарение и прочие договоры, избавляя граждан от бесконечного стояния в очередях.